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【ROE看房企】荣安地产净利润率骤降超10个点 少数股东权益大增

2021-08-11 00:20:01

投资研报

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出品:大眼楼管

作者:肖恩

  随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

  “内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。

  荣安地产股份有限公司始创于1995年,扎根宁波、深耕长三角、面向全国进行战略布局。公司近几年的平均ROE有所改善,2020年达到23.37%,销售净利润率在连续提高后2020年下滑超过10个百分点,总资产周转率企稳在0.2左右,处在统计房企的中游水平。相对来说,荣安地产的财务也处在行业中游水平,整体的权益乘数小于10,即资产负债率小于90%。2020年报显示,截至2020年底公司满足三道红线的要求,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。

平均ROE有所改善,2020年达到23.37%

  统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。荣安地产过去几年的平均ROE先升后降,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,荣安地产的平均ROE从不足5%升至13.7%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

  截止2020年,荣安地产的平均ROE较2019年33%的高位降低至23.37%,其在所有统计的100家上市房企中位列第13位,处于上游水平。此外,在规模相当的房企中也处于上游水平,低于三盛控股,高于花样年、当代和大唐地产等。

净利润率波动大2020年下滑超10个百分点

  观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。

  值得注意的是,利润率的下滑情况,是大小房企均需面对的困境。

  荣安地产过去几年的净利润率先升后降,截止2020年,净利润率为15.9%,冲上26%后又再次回落,其在所有统计的100家上市房企中位列21位,在规模相当的房企中处于领先水平,但波动较大。荣安地产的净利润率在2019年一度冲上了26.35%的高水平后,在2020年下滑超过10个百分点至15.9%。

权益比例较高且较为稳定

  面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。

  在归母利润占比方面,荣安地产近几年的数据比较稳定在100%左右的水平,但这个比例仅列在统计百家房企的17位,位于中上游水平。可见,尽管头部整体权益比例有所下降,但是整体的权益比例是不低的,预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

  在同规模房企中,荣安地产再次位于上游水平,要超过当代置业、大唐地产、花样年和三盛控股等。不过值得注意的是公司在2020年的少数股东权益大增,预计将拉低公司后续归母利润占比。

总资产周转率稳定在0.2

  通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。

  Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

  平均总资产周转率方面,荣安地产过去几年基本稳定在0.2的水平,并未体现出明显的管理优势。而在所有统计上市房企中,位列51位,中游水平。

杠杆率相对稳健

  权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。

  在平均权益乘数方面,荣安地产为6.22小于10,即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中,位列61位。截至2020年底公司满足三道红线的要求,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。

  综上,荣安地产的平均ROE位列中上游,体现出了其综合盈利能力较强的一面,这其中,主要是由于荣安地产在各个环节均比较稳定和均衡,没有明显的短板使得荣安地产综合竞争力较强。但公司存在净利润率波动较大的问题,以及在2020年少数股东权益占比猛增的现象,这或导致后续归母利润提升乏力。

附注1:在统计A+H上市房企的杜邦分析数据:

附注2:各个指标的计算公式

  平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;

  净利润率=净利润/营业总收入;

  归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润;

  平均总资产周转率=营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2];

  平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。