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“地王”综合体北辰实业单一项目依赖性强 营收数据存疑

2019-08-31 14:14:45


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“地王”综合体北辰实业单一项目依赖性强 营收数据存疑

北辰实业近几年来发展迅速,多次获得业主项目,但目前销售情况并不乐观。最新财务报告显示,北辰实业与公司资金密切相关,财务数据存在一定的异常。

近年来,随着市场的变化和政策的严格,房地产行业差异化局。大型房屋企业在资金实力和借贷成本方面的优势越来越明显,而小型房屋企业则越来越差。如何向前发展已经成为他们的共同问题。以北辰实业为例,近几年来发展迅速,多次获得业主项目,但从目前的业绩来看,销售情况并不乐观。从2019年中期报告数据来看,上半年全年销售额为103.55亿元,比去年同期下降31.97%。

单一项目对业绩冲击大

翻阅北辰实业近几年财报,可发现其业绩虽然基本保持着增长,但增速却忽快忽慢,并不稳定。2016年至2019年上半年,营收分别实现98.3亿元、154.57亿元、178.64亿元和85.49亿元,同比增长了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;归属母公司净利润为6亿元、11.4亿元、11.9亿元和12.85亿元,分别同比增长了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

虽然2019年上半年营利双增,但查看增长原因可发现,上半年结算面积以及结算金额较多,分别达到48.42万平方米、71.95亿元,同比上涨了83.35%和73.42%。通常情况下,房地产行业因为项目时长等特殊性,结算往往相对滞后,因此北辰实业上半年结算的项目也多是前几年已经预售的项目,若单从2019年上半年的销售情况来看,其实是不太乐观的。财报数据显示,其上半年销售面积为67.77万平方米,同比下滑了22.1%;销售金额100.35亿元,同比下降31.97%。

研究不难发现,北辰实业的绩效在很大程度上依赖于少数甚至单个项目。这种依赖性的存在意味着,一旦一个大型项目的销售由于政策规定而不好,很可能导致当年业绩不佳。以长沙北辰三角洲项目为例,该项目将于2019年投入运营。收入贡献占北辰实业上半年收入的49.34%,毛利占总毛利的48%,创三年来新高。然而,2018年,长沙北辰三角洲地区的收入比重突然下降到5.28%,毛利比重也下降到7%。(2016年和2017年,该项目占总收入的40%左右),收入的突然下降将收入增长率从2017年的57.24%降至2018年的15.58%,母公司净收益增长率从2017年的89.8%降至4.31%。

“地王”综合体北辰实业单一项目依赖性强 营收数据存疑

此外,从单个项目的变化对公司整体业绩有很大影响的角度来看,北辰实业并不像其他房地产公司那样,在广泛布局和“规模经济”的基础上生存。这种不寻常的布局无形中为公司带来了另一个霹雳。重要项目一旦售完,就没有新的支柱。在与目标保持一致的情况下,能否保持未来的绩效增长是一个悬而未决的问题。

值得注意的是,截至2019年上半年,长沙市北辰三角洲的预售比例已达到91%,对北辰实业的业绩有重大影响。北辰实业严重依赖单一项目的原因之一,可能与“陆王”综合体有关。相关数据显示,2015-2017年期间,北辰实业是“地王”综合体。对于国有化的商业扩张,三年内已经“收缴”了35块土地,其中6块是“土地王”项目。一般来说,对于中小型住宅企业来说,快速周转和灵活销售是其相对于大型住宅企业的优势之一,也是其“生存”的核心竞争力。如果他们过分追求“土地王”,那肯定是。它将在一些项目上存入大量资金,这将对项目的退化或其资本链的健康造成巨大压力。最重要的是,在房地产调控没有降温的情况下,高价“地王”能否带来预期回报也是一个问题。

营收数据存较大异常

值得注意的是,在2019年上半年,北辰实业收入和其母公司的净回报都有了相对较高的增长。然而,北辰实业2019年上半年的收入数据进行核算,但发现仍存在一些异常。

北辰实业2019年上半年,北辰实业营业收入85.49亿元,同期北辰实业合并现金流量表数据显示,本公司销售商品和提供服务收到的现金为10.383亿元。

此外,2019年上半年,公司提前增加2047.19万元,与2019年上半年相比,对冲了同期现金收入相关现金收入的影响。全年实现收入相关现金流入103.63亿元。因此,理论上北辰实业应收账款本期至少减少4.46亿元。事实上,在北辰实业2019年上半年的资产负债表中,北辰实业的应收账款(包括坏账准备)和应收票据总额仅为1.66亿元,与去年年末的相同数据相比,为反向增长。增加881.8万元。显然,这个结果与理论上应该减少的数量不符。差额至少为5.26亿元。鉴于本公司未公布应收账款背书及其他相关信息,本部分数据差异需由本公司解释。