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荣安地产:拟股权转让所涉及的宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 荣安地产股份有限公司拟股权转让所涉及的 宁波荣安物业服务有限公司 股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 中联评报字[2020]D-0043 号 (共一册,第一册) 天津中联资产评估有限责任公司 二〇二〇年五月十日 天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 C 座十层 目 录 声 明...... 3 摘 要...... 4 正 文...... 6 一、委托人、被评估单位概况及委托合同约定的其他评估报告使用人...... 6 二、评估目的...... 10 三、评估对象和评估范围...... 10 四、价值类型...... 12 五、评估基准日...... 12 六、评估依据...... 12 七、评估方法...... 14 八、评估程序实施过程和情况...... 20 九、评估假设...... 22 十、评估结论...... 24 十一、特别事项说明...... 25 十二、资产评估报告使用限制说明...... 26 十三、资产评估报告日...... 26 十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章...... 27 附件目录...... 28 声 明 天津中联资产评估有限责任公司接受荣安地产股份有限公司的委托,就荣安地产股份有限公司拟股权转让所涉及的宁波荣安物业服务有限公司的股东全部权益进行了认真的清查核实、评定估算,并形成了资产评估报告,现声明如下: 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人和被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和被评估单位和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 电话: (022) 23733333 传真: (022) 23718888 地址:天津市南开区宾水西道 333 号万豪大厦 10 层 荣安地产股份有限公司拟股权转让涉及的 宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 摘 要 中联评报字[2020]D-0043 号 天津中联资产评估有限责任公司接受荣安地产股份有限公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,就荣安地产股份有限公司拟股权转让之经济行为,对所涉及的宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益在二〇二〇年三月三十一日的市场价值进行了评估,现将资产评估报告摘要如下: 一、评估目的:股权转让。 二、评估对象和评估范围:评估对象为宁波荣安物业服务有限公司二〇二〇年三月三十一日的股东全部权益价值,评估范围为宁波荣安物业服务有限公司经审定的全部资产和负债。 三、价值类型:市场价值。 四、评估基准日:二〇二〇年三月三十一日。 五、评估方法:资产基础法、收益法。 六、评估结论:经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序,最终选用收益法结果得出宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益在评估基准日二〇二〇年三月三十一日的评估结论如下: 在持续经营前提下,评估后的宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益在基准日时点的评估价值为 3,127.00 万元(大写为人民币叁仟壹佰贰拾柒万元整),评估增值 3,009.41 万元,增值率 2559.24%。 七、评估结论的使用有效期:本评估结论仅对委托人拟股权转让之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论自评估基准日起一年内(即 2020 年 3 月 31 日至 2021 年 3 月 30 日)有效。当评估基准日后的委估资产状况和外 部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,评估报告使用人应重新委托评估。 八、提请相关当事人关注以下事项,恰当使用评估结论: 1、本次评估中采用的所有收入、支出预测数据均由被评估单位提供并确认,评估人员在分析核实其合理性的基础上采用该数据。若评估基准日后被评估单位无法实现预期收益将影响本次评估结果。 2、本次资产基础法评估中,设备类固定资产除子公司宁波甬悦居餐饮服务有限公司外评估值均不包含增值税。 3、本次资产基础法评估中,除往来款外,对与其他资产、负债的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。 4、被评估单位无自有的办公场所,办公场所向宁波康美房屋租赁有限公司租赁, 面积约为 350 ㎡,租赁期限自 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日,含税年租金 638,750.00 元。 注:以上内容摘自资产评估报告,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文全文。 荣安地产股份有限公司拟股权转让涉及的 宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告 中联评报字[2020]D-0043号 正 文 荣安地产股份有限公司: 天津中联资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,依据委估资产的实际情况和现行价格标准,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对荣安地产股份有限公司拟股权转让所涉及的宁波荣安物业服务有限公司股东全部权益在二〇二〇年三月三十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下: 一、委托人、被评估单位概况及委托合同约定的其他评估报告使用人 (一)委托人 本项目委托人为荣安地产股份有限公司,基本情况如下: 名 称:荣安地产股份有限公司 统一社会信用代码:913302001440685655 类 型:股份有限公司(上市) 住 所:海曙区灵桥路 513 号(14-12) 法定代表人:王久芳 注册资本:318392.2485 万元人民币 成立日期:1989 年 5 月 19 日 营业期限:1989 年 5 月 19 日至长期 经营范围:房地产开发、经营;物业服务;房屋租赁;建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售;市政工程、建筑智能化工程施工;工业与民用建筑工程;实业投资;建筑施工技术咨询、国内劳 务派遣;自营和代理货物和技术的进出口,但国家限定经营或禁止进出口的货物或技术除外。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) (二)被评估单位 名 称:宁波荣安物业服务有限公司 统一社会信用代码:9133021272040234X6 类 型:其他有限责任公司 住 所:浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号(荣安大厦 18 楼) 法定代表人:王久芳 注册资本:1000 万元人民币 成立日期:1999 年 12 月 3 日 营业期限:1999 年 12 月 3 日至长期 经营范围:物业服务;家政服务;停车服务;房地产信息咨询;台球服务;棋牌服务;室内外装修;水电安装、维修;家用电器维修;高危险性体育项目:游泳;以及其他按法律、法规、国务院决定等规定未禁止或无需经营许可的项目和未列入地方产业发展负面清单的项目。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) 1、历史沿革 宁波荣安物业服务有限公司(以下简称“公司”)系于 1999 年 12 月由荣安地 产股份有限公司和宁波荣安房地产开发有限公司共同出资设立的有限责任公司,注 册资本 500 万元,其中荣安地产股份有限公司出资 350 万元,占注册资本的 70%, 宁波荣安房地产开发有限公司出资 150 万元,占注册资本的 30%。 根据 2019 年 8 月 1 日公司股东会决议,公司增加注册资本 500 万元。变更后股 东及股权结构情况见下表: 单位:万元人民币