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深康佳A:拟股权转让涉及的东莞康佳投资有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 康佳集团股份有限公司 拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估报告 中天和[2020]评字第 90030 号 (共 3 册 第 1 册) 二〇二〇年六月二十七日 目 录 第一册(声明、摘要、正文及附件) 声明...... 2 资产评估报告摘要...... 4 资产评估报告...... 8 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况...... 8 二、评估目的...... 11 三、评估对象和评估范围...... 12 四、价值类型...... 15 五、评估基准日...... 15 六、评估依据...... 15 七、评估方法...... 18 八、评估程序实施过程和情况...... 32 九、评估假设...... 34 十、评估结论...... 35 十一、 特别事项说明 ...... 38 十二、 资产评估报告使用限制说明 ...... 41 十三、 资产评估报告日 ...... 42 十四、 签名盖章 ...... 42 资产评估报告附件...... 42第二册(评估明细表) 第三册(评估说明) 声 明 1、本资产评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。 2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 4、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 5、评估对象及其所涉及资产、负债清单及未来收益预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 委托人、被评估单位和相关当事人管理层和其他人员提供的与本次资产评估相关的所有资料,是编制本资产评估报告的基础,对评估对象及其所涉及资产、负债存在的可能影响评估结论的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明示且资产评估师根据专业经验一般不能获知的情况下,资产评估机构及资产评估师不承担相关责任。 6、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产、负债没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。 7、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。资产评估师不具有对评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见的能力,故不对评估对象及其所涉及资产的法律权属真实性做任何形式的保证。 8、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制。资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 9、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 康佳集团股份有限公司 拟股权转让涉及的 东莞康佳投资有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估报告摘要 中天和[2020]评字第90030号 北京中天和资产评估有限公司接受康佳集团股份有限公司(以下简称:康佳股份)委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观、公正的原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对康佳集团股份有限公司拟转让东莞康佳投资有限公司(以下简称:东莞康佳投资)股权事宜涉及的东莞康佳投资股东 全部权益在评估基准日 2019 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。 一、评估目的 根据《中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要》(康集党纪字[2020]10号)文件,康佳股份拟转让东莞康佳投资的股权,为此需对东莞康佳投资股东全部权益价值进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。 二、评估对象 东莞康佳投资于评估基准日的股东全部权益价值。 三、评估范围 包括东莞康佳投资评估基准日审计后资产负债表列示的全部资产和负债,具体以东莞康佳投资提供的资产、负债清单为准。 四、价值类型 市场价值。 五、评估基准日 2019 年 12 月 31 日。 六、评估基本方法 资产基础法和收益法。 七、评估结论及其使用有效期 在有限期经营前提下,采用资产基础法评估结果为最终评估结论,东莞康佳投资股东全部权益评估价值为 5,240.53 万元(大写人民币:伍仟贰佰肆拾万伍仟叁佰圆 整),比账面价值 4,441.00 万元增值 799.53 万元,增值率 18.00%。 本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日2019年12月31日起至2020年12月30日止。国家法律、行政法规另有规定的除外。 八、对评估结论产生影响的特别事项 1、权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 资产评估准则规定,资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象及其所涉及资产的法律权属确认或发表意见超出资产评估师执业范围。委托人和相关当事人委托资产评估业务,应当提供评估对象法律及其所涉及资产的权属等资料,并对所提供评估对象及其所涉及资产的法律权属资料的真实性、完整性和合法性承担责任。 根据《资产评估对象法律权属指导意见》,资产评估师对东莞康佳投资纳入本次评估范围内资产的权属资料进行了适当的关注。 截至评估基准日,被评估单位纳入评估范围的下列4项房屋建筑物尚未取得房产权证。本次评估中,该房屋建筑物面积按施工图纸与企业资产管理人员现场共同测量结果作为评估计算的依据。被评估单位取得房产权证时,应按证载面积考虑对评估结果的调整。 该等房产见下表: 金额单位:人民币万元 序 权证 计量 建筑面积 账面价值 号 号码 建筑物名称 取得日期 单位 m2 备注 原值 净值 1 无 地下水池泵 2001/1/1 ㎡ 803.00 账面价值包含在二 房) 期影视城 2 无 易然品仓库 1996/2/28 ㎡ 144.00 账面价值包含在二 期影视城 3 无 员工冲凉房、 2001/6/30 ㎡ 469.69 账面价值包含在二 图书馆 期影视城 4 无 二期地磅房 2013/5/28 ㎡ 6.00 账面价值包含在二 期影视城 对上述资产,被评估单位已经出具声明,权属归其所有,不存在产权纠纷。本次评估是以产权权属明确、不存在纠纷的前提下进行的。 除上述事项外,截至报告出具日,尚未发现其他存在权属资料不全面或者瑕疵的情形。 本次评估以设定产权为前提对被评估单位不具有法定产权的资产进行评估,未考虑完善产权所需的各项费用,资产评估报告使用人应注意设定产权状况与实际法律权属状况之间存在的差别。 2、其他主要评估资料不完整的情形 截止本资产评估报告出具日,被评估单位尚未提供其一期房屋建筑物的相关工程资料,竣工验收报告,验收结算书,工程预(决)算书等。主要原因为一期房屋建筑物为转让所得,发生时间为1995年至2001年期间,且会计账簿为手工账簿,截止本资产评估报告出具日,已有20余年,因时间跨度较长及相关资料保管不完善等客观原因,导致评估资料收集不完整,本次评估依据所收集的其他相关工程资料,部分图纸,部分竣工验收报告等进行资产核查,相关面积参数与企业资产管理人员现场共同测量结果作为评估计算的依据。 除上述事项外,本次评估未发现其他主要评估资料不完整及未提供的情形。 3、抵押、担保、租赁及其或有负债/或有资产等事项的性质、金额及与评估对象的关系 ①租赁: 东莞康佳投资与东莞康佳电子有限公司签订《房屋租赁合同》,东莞康佳投资将坐落于一期建筑面积 13,594.84 平方米的厂房租给东莞康佳电子有限公司使用,租赁 期自 2019 年 12 月 1 日至 2021 年 12 月 1 日,租金为 29.91 万元/月。 除上述事项外